Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde kısaca müteahhit bir eser/ inşaat yapmayı taahhüt etmekte, arsa sahibiyse yapılacak inşaata karşılık müteahhit yükleniciye belli bir oranda bağımsız bölümü devretmeyi taahhüt etmektedir. İşte tarafların bu şekilde karşılık hak ve yükümlülüklerinin düzenlendiği sözleşmelere uygulamada kat karşılığı inşaat sözleşmesi denmektedir. Bu sözleşmelerin noter huzurunda yapılması zorunlu olduğu gibi sözleşme içeriğini taraflar düzenler, diğer bir deyişle tarafların sonradan mağdur olmamaları ve hak ve yükümlülüklerinin açıkça belirlenebilmesi adına bir avukat yardımından faydalanmaları önem arz eder. Uygulamada sıklıkla müteahhitin tek taraflı ve çoğunlukla kendi yararına hazırladığı sözleşmelerle arsa sahiplerinin zarara uğradıklarına rastlanmaktadır.

            Genel olarak doğabilecek uyuşmazlıklar; müteahhit yüklenicinin zamanında inşaatı bitirmemesi, inşaat ruhsatını geç alması, binayı sözleşmeye göre eksik ya da ayıplı inşa etmesi, sözleşmede müteahhit yükleniciye tapu devri öngörülmüşse müteahhitin temel ya da inşaat aşamasında kendi dairelerini sattıktan sonra inşaatı savsaklaması ya da geciktirmesi, oturma ruhsatı ve diğer izinlerin alınmaması gibi başlıklar altında toplanabilir.

            Bu gibi uyuşmazlıklarda arsa sahiplerinin hakları 3 başlık altında düzenlenmiştir. Bunlar;

1. Aynen ifa

2. İfadan vazgeçme

3. Sözleşmeden dönme haklarıdır.

Her üç hakta farklı durum ve şartlar içermekte olup somut uyuşmazlıkta hangi yol arsa sahibinin yararına ise o yol seçilmelidir.

            Örneğin inşaat seviyesi yüzde 50’nin altında ve müteahhite ait daire ya da bağımsız bölümlerin tapularının müteahhite devri öngörülmüşse sözleşmeden dönme hakkıyla hem menfi zararlar talep edilecek hem de müteaahhite ait dairelerin tapusu arsa sahiplerine iade edilecektir. Diğer bir örnekte inşaat büyük oranda tamamlanmış ancak ufak tefek eksiklikler ile oturum izin, ruhsat ve abonelikler alınmamışsa bu durumda ifadan vazgeçme yoluna başvurulmalı ve müspet zararlar ile kira müteahhitten istenebilmektedir.

            Tek bir doğru ve yol bulunmamaktadır ve bu tarz hukuki uyuşmazlıklar uzmanlık gerektiren alanlardır. Yanlış adımların sonucunda uzun yargılamalarla birlikte daha çok zarara uğramamak elzemdir.

            Müteahhit açısından ise müteahhit sözleşmeyle yüklendiği tüm edimleri yerine getirmesine rağmen arsa sahipleri tarafından taahhüt edilen bağımsız bölümlerin müteahhite devredilmemesi sonucunda uyuşmazlık doğmakta olup bu durumda müteahhitin haklarını temin amacıyla tapu iptal tescil davası açılmaktadır.