Ülkemizde 06/02/2023 tarihinde meydana gelen elim deprem felaketinden sonra birçok ev sahibinin binaların sağlam olup olmadığı hususunda endişeye düştüğü ve ev/binaların depreme dayanıklılığı konusunda araştırma yaptığı görülmüştür.
Birçok ev veya işyeri sahibi binaları için karot testi denilen riskli yapı testine başvuruda bulunmaktadır. Söz konusu test ve tespitler 6306 sayılı kanun kapsamında Çevre ve Şehircilik Bakanlığının lisanslandırdığı yapı denetim şirketlerince yapılmaktadır. Testin yapılması için herhangi bir karar veya çoğunluk aranmamakta, tek bir ev veya bağımsız bölüm sahibi dahi test için başvuruda bulunabilmektedir.
Ancak karot testinin olumsuz/ riskli ya da halk tabiriyle çürük çıkması durumunda nasıl yaptırım ve uygulamalarla karşılaşılacağı hususunda toplumda bilgisizlik hakimdir. Öncelikle belirtmek gerekir ki binanın testinin olumsuz çıkacağı düşünülüyorsa mutlaka diğer kat malikleriyle görüşülmeli, ekonomik imkân ve şartlar değerlendirilerek sonrasında mağdur olmamak için hazırlık yapılmalıdır.
Karot testi sonucu olumsuz/ riskli/ çürük çıkarsa;
- Testi yapan yapı denetim şirketi, raporu bakanlık ve ilgili kurum ve kuruluşlara bildirir.
- Riskli yapı tapu müdürlüğüne de bildirilir ve tapuya riskli yapı şerhi konulur.
- Kanuni süresi içerisinde usulüne uygun itiraz ve davalar açılmazsa tespit kesinleşir ve taşınmaz bina hakkında yıkımkararı verilir.
- Yıkım ve tahliye için ev sahipleri ve maliklere en az 60 gün süre verilir. Verilen süreler içerisinde malikler tarafından yıkım yaptırılmazsa, bakanlık yerel idareler aracılığıyla resen binayı yıkar veya yıktırır. Masrafı maliklerden tahsil edilir.
- Bina yıkılıp arsa haline geldikten sonra yeniden yaptırılması için maliklerin yeni bir müteahhitle anlaşma yoluna gitmesi ve bu anlaşmanın en az 2/3 çoğunlukla karara bağlanması gerekir. Karara katılmayan maliklerin payları bakanlık veya idare tarafından satışa çıkartılır. Alıcı çıkmazsa kamulaştırılır ya da hazineye devredilir.
Söz konusu düzenlemeler yukarıdakilerle sınırlı olmayıp çeşitli hukuk ve usul bilgisi gerektiren ve mutlaka hukuki yardım alınması gereken konulardır. Bilinçsizce ve hazırlıksız olarak yapılan ve basit bir işlemmiş gibi görülen karot testi sonucunda kişiler evlerini ve mülklerini kaybetmeye varan yasal düzenlemelerle karşılaşabilirler.
Özellikle yeni yapılan binalarda karot testinin olumsuz çıkması ise yüklenici müteahhittin sorumluluğunu gündeme getirecektir. Uygun beton ve yöntemin kullanılmadığının tespiti halinde hak sahipleri müteahhit ile bina yapıldığı esnada görev almış yapı denetim firmasının sorumluluğuna gidebilecek, borçlar kanununda sayılı haklarını kullanabilecektir.
Karot testinden ya da başka bir nedenden dolayı binanın tesliminde bir ayıp ya da eksik bir imalat söz konusuysa ev sahipleri/ malikler;
Binanın tesliminden sonra, işlerin olağan akışına göre imkân bulur bulmaz eseri gözden geçirmek ve ayıpları varsa, bunu uygun bir süre içinde yüklenici/ müteahhite bildirmek zorundadır.
- Bina, maliklerin kullanamayacağı veya hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacağı ölçüde ayıplı ya da sözleşme hükümlerine aynı ölçüde aykırı olursa sözleşmeden dönme,
- Eseri alıkoyup ayıp oranında bedelden indirim isteme,
- Aşırı bir masrafı gerektirmediği takdirde, bütün masrafları yükleniciye ait olmak üzere, eserin ücretsiz onarılmasını isteme,
- Hakları ile ayrıca şartları varsa genel hükümlere göre tazminat alma haklarına sahiptir.
Yukarıda sayılı haklar binanın maliklere teslim tarihinden itibaren 5 yıl geçmekle zamanaşımına uğrar. Ancak ayıbın gizli olması veya sonradan ortaya çıkması hallerinde mümkün olan en kısa sürede hak sahiplerinin müteahhite bildirim yükümlülüğü bulunmaktadır. Aksi taktirde bu haklarını kullanamazlar. Ağır kusur halinde ise zamanaşımı süresi 20 yıl olarak öngörülmüştür.