Ülkemizde ekonominin kötüye gitmesiyle birlikte, bazı bir yıldan fazla süredir devam eden konut ve mesken kiraları emsallerinin altında kalmış bu durum kiracı ve ev sahiplerini karşı karşıya getirmiştir. Esasında somut olaylar incelendiğinde her iki tarafta haklı olduğu birçok konu olmakla birlikte sorunun temeli ne ev sahibinden ne de kiracıdan kaynaklıdır.

Ev sahibi / kiraya veren tarafında iseniz;

Hukuki süreç genelde iki koldan yürümektedir. Tahliye ve kira bedelinin tespiti. Tahliye davası için bakılması gereken ilk şey usulüne uygun bir şekilde düzenlenmiş bir tahliye taahhütnamesi olup olmadığı hususudur. Var ise tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye davaları diğer tahliye davalarına göre nispeten daha hızlı sonuçlanmaktadır. Taahhütnamenin yokluğu halinde Türk Borçlar Kanunu’nda sayılı dava nedenleriyle tahliye davası açılmaktadır. Burada en tercih edileni ihtiyaç nedeniyle tahliyedir.

TBK m.350 hükmü “Kiraya veren, kira sözleşmesini; 1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,

2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.” Şeklindedir.

Bilinmelidir ki kiracıyla sulhen bir anlaşma olmaması ve kiracının itiraz etmesi halinde ev sahibi ya da kiraya veren ancak dava yoluyla tahliye imkanına sahiptir.

Yeni kira bedelinin tespiti:

Kiraya veren ya da ev sahibi TBK m.344/2 hükmü “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” Şeklindedir.

Uygulamada kira ilişkisinin devamının 5. Yılından sonra kira bedelinin tespiti olarak adlandırdığımız bu dava yukarıdaki kanun hükmüne dayanmaktadır. Burada kiralanan taşınmaz için bilirkişi marifetiyle keşif icrası yapılmakta ve kiralananın güncel piyasa değeri bulunmaktadır. Davanın kabulü ve yeni kira bedelinin tespiti halinde tespit edilen yeni bedel geçmişe (davanın açıldığı tarihteki kira döneminde) yürümektedir. Bu nedenle dava sonucunda ev sahibi ya da kiraya veren, toplu bir alacak çıktığından avantajlı duruma gelmektedir.

Kiracılar için

Yukarıda anlatılan tüm yollarda kiracı taraf davalı sıfatına haiz olmaktadır. Dava ve yargılama süreçlerinde zaman, kiracı lehine işlemektedir. Çünkü yargılamanın uzunluğu boyunca kiracı ya eski bedelde kiralanan evde oturmaya devam etmekte ya da tahliyeyi geciktirmektedir.

Bilinmelidir ki kira hukukuna ilişkin davalar usul ve yargılama süreçlerine hakim olmayı gerektirir. Yapılacak en ufak bir hata ya da eksiklik ev sahibinin ya da kiraya verenin açtığı davanın beklenenden kısa sürede sonuçlanmasını doğurur ki bu durum kiracının öncesinde yaptığı itirazı ve amacı anlamsız hale getirir.

Kiraya verenin uymak zorunda olduğu usul hükümleri ile ihtar şartları ve süreler bazen kiracıyı lehine davayı usulden kazanmaya kadar yargılamayı götürebilir. Benzer şekilde özellikle ihtiyaca dayalı tahliye davalarında ev sahibinin ya da kiraya verenin ihtiyacında samimi olmadığını, ihtiyacın devamlılık arz etmediği gibi somut delillerin araştırılmasıyla ortaya çıkan savunmalar neticesinde tahliye davaları reddedilebilmektedir.

Kira hukukuna ilişkin düzenleme ve bilgiler yukarıdakilerle sınırlı değildir. Yargılama süreçleri uzun, yorucu ve dikkat edilmesi gereken süreçler olup bir avukatın yardımından faydalanmanız tavsiye edilir.